Copropriété sans syndic : est-ce possible et comment la gérer ?
La copropriete désigne une situation où plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. En France, les gens se tournent de plus en plus vers la copropriété. Malheureusement, il semble que la vie en communauté ne soit pas toujours simple et qu’il faut parfois faire appel à un syndic pour régler certaines situations. Un syndic de copropriété qu’est-ce que c’est ? Est-il obligatoire d’en avoir un ? Comment fonctionne un syndic de copropriété et quelles sont les sanctions réservées à une copropriété sans syndic ?
C’est quoi un syndic de copropriété ?
En référence à la loi de 1965 qui régit le statut de la copropriété des immeubles en France, le syndic de copropriete peut être défini comme étant une personne physique ou morale qui a pour mission de gérer les finances de la copropriété tout en l’administrant de façon générale. Un syndic peut également être un représentant légal du syndicat des coproprietaires.
De ce fait, il convient de ne pas confondre un syndic et un syndicat de copropriété. Le syndic est une personne physique ou une entreprise tandis que le syndicat est une association constituée de tous les copropriétaires de l’immeuble.
Une fois élu, le syndic doit tout au long de son mandat s’occuper de plusieurs tâches. Entre autres, il doit :
- S’occuper de la gestion administrative de la copropriété : immatriculation de la copropriété, gestion des mutations dans le bâtiment, organisation d’une assemblee générale une fois par an, mise à jour des données de la copropriété auprès du registre national des copropriétés (RNG).
- Gérer les finances de la copropriété : préparation et présentation du budget prévisionnel à l’ensemble des coproprietaires, mise à jour de la comptabilité de l’immeuble, ouverture d’un compte bancaire séparé pour le syndicat des coproprietaires, etc.
- Veiller à l’entretien de la copropriété : entretien des parties communes, suivi des travaux, etc.
Comment fonctionne une copropriété sans syndic ?
Comme mentionnée un peu plus haut, une copropriété sans syndic est tout simplement illégale. Lorsque les copropriétaires ne souhaitent pas à faire appel à un syndic professionnel, ils peuvent choisir entre l’un des deux syndics suivants :
- Le syndic benevole : ici, ce sont les copropriétaires qui choisissent lors d’une assemblee générale une personne apte à occuper le poste de syndic et à assumer les fonctions attachées à ce poste. Ce dernier peut être rémunéré ou non selon les résultats du vote. Néanmoins, sa rémunération ne doit pas être au-dessus des revenus enregistrés par le syndic bénévole.
- Le syndic cooperatif : dans ce cas de figure, c’est le conseil syndical qui assume les responsabilités du syndic avec en tête le président du conseil qui incarne la personne du syndic.
Faire recours à un syndical non-professionnel (benevole ou cooperatif) comporte certes des avantages, mais aussi des inconvénients. En termes d’avantage, vous pouvez noter :
- Des économies effectuées
- De la transparence
- De la convivialité
En termes d’inconvénients, vous allez noter un manque d’expertise d’où l’importance de faire parfois appel à un syndic professionnel. Bien que leurs honoraires soient pour la plupart élevés, il est fort probable qu’ils produisent de meilleurs résultats. Notez aussi qu’un syndic non-professionnel à l’obligation de souscrire à une assurance copropriété sans syndic qui doit être votée à la majorité.
Est-il obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ?
Conformément à la loi de 1965, toute copropriété qu’elle soit grande ou petite doit obligatoirement disposer d’un syndic de copropriété. Toutefois, il peut arriver qu’une copropriété se retrouve sans syndic, mais il s’agit la plupart du temps d’une situation temporaire qui peut résulter de :
- Un désaccord entre les coproprietaires qui ne sont pas parvenus à trouver un consensus quant à la personne à élire au poste de syndic ;
- Un non-renouvellement du syndic actuel suite à la fin de son mandat
- Un problème empêchant le syndic actuel d’occuper pleinement ses fonctions (maladie, décès, accident, etc.)
En l'absence de syndic de copropriete, il est important de réagir rapidement pour éviter des préjudices futurs. Depuis la loi Macron adoptée en 2015, il est désormais possible pour tous les copropriétaires ou les membres du conseil syndical d’agir. Pour ce faire, ils peuvent passer par des avis électroniques pour convoquer une assemblée générale. Si la majorité absolue n’est pas obtenue lors cette assemblée, le tribunal judiciaire peut agir en désignant un syndic provisoire.
Quelles sont les sanctions réservées à une copropriété sans syndic ?
En général, il n’y a pas de lourdes peines réservées aux copropriétés qui ne disposent pas de syndic. Toutefois, ces dernières ne pourront pas bénéficier des subventions publiques en cas de travaux par exemple. Depuis 2018, toutes les copropriétés doivent être obligatoirement inscrites au registre national.
En cas d’absence de syndic, le représentant provisoire peut s’occuper des démarches et dans d’autres cas les copropriétaires peuvent faire appel à un notaire pour effectuer ce travail. Une non-inscription dans ce registre peut entraîner une mise en demeure du syndic et parfois une amende à hauteur de 20 euros.