Usufruit succession : comment vendre son bien ?
Nous nous trouvons souvent confrontés à un tas de question au moment de la vente d’un bien. Si celui-ci est en usufruit, le droit de propriété se partage donc avec les enfants qui l’ont reçu en succession ou en donation. Quelles en sont alors les implications ?
Comment se passe une succession avec usufruit ?
Pour une bonne compréhension des circonstances dans lesquelles on parle d’une succession avec usufruit, commençons par donner quelques précisions.
- Usufruit définition : il correspond au droit de jouissance d’un bien sans en avoir la pleine propriété.
- Usufruitier : Celui qui bénéficie de l’utilisation d’un bien sans en être le propriétaire.
C’est très souvent à la suite d’un décès et du fait de la succession que le conjoint vivant acquiert le titre d’usufruitier, tandis que les enfants qui sont âgés de moins de 16 ans, ne pouvant donc pas encore disposer pleinement du bien, sont appelés les nus propriétaires.
En outre, il y a aussi le cas du décès de l’usufruitier qui entraîne donc la transmission de l’usufruit à son conjoint survivant dans la mesure bien entendu où le couple était marié légalement. En cas d’une simple communauté de vie, le conjoint survivant ne pourrait se prévaloir d’aucun droit de succession que si le testament le mentionne de manière expresse. De même, sans dispositions testamentaires particulières, les enfants et le conjoint se partagent équitablement les droits de succession qui seront alors calculés en prenant compte de la valeur des parts respectives de la nue-propriété et de l’usufruit. C’est au moment du décès du conjoint usufruitier que les nus propriétaires feront l’acquisition de la pleine propriété qui leur permet de disposer du bien et n’auront plus à s’acquitter d’un quelconque droit de succession.
C'est quoi l'usufruit d'une maison ?
L’usufruit peut se rapporter aussi bien à un bien mobilier qu’immobilier. Prenons le cas de l’usufruit d’une maison se trouvant sur Paris.
- Usufruit maison : il s’agit donc du droit de disposer de la maison, d’en percevoir un loyer même si l’on ne dispose pas de la nue-propriété.
Vous pouvez avoir acquis le titre d’usufruitier de la maison à la suite d’une donation ou comme résultat de votre qualité de parent ou de conjoint survivant.
Condition de vente du bien en usufruit
Dans le cas d’un usufruit succession, on aura compris que le droit de propriété se partage entre le conjoint et les enfants. Le premier, comme on l’a dit, devient usufruitier et les seconds qui grâce à la succession ont acquis la nue-propriété deviennent les nus propriétaires. Pour vendre le bien en question, il faut alors un commun accord entre ces deux entités qui se partagent la propriété du bien étant donné que l’usufruit implique un démembrement de celle-ci, d’où la nécessité de cet accord préalable. Ainsi, dans le cas où c’est l’usufruitier qui souhaite vendre, il doit effectivement avant tout obtenir son consentement. Dans le cas inverse, le nu-propriétaire doit également avoir l’accord du premier, quant à celui-ci, il garde l’usufruit du bien. Le principe qu’il faut retenir en ce qui concerne la vente d’un bien en usufruit est donc le suivant : l’initiative d’une seule des deux parties ne permet pas la vente d’un bien démembré.
Cession d’un bien en usufruit se trouvant en indivision
Si l’explication précédente nous a permis de comprendre l’interdépendance et la complémentarité du droit de propriété partagé par le conjoint usufruitier jouissant donc de l’usufruit, et les enfants disposant de la nue-propriété, puisque cela implique dans la perspective de la vente d’un bien déterminé ; Une question se pose encore dans le cas où celui-ci se trouve en situation d’indivision. À titre d’information, on parle d’indivision quand le partage de la succession n’a pas encore été réalisé entre les héritiers légaux du défunt. En fait, cette réalité découle du principe, valable en France, que les biens issus de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers, y compris éventuellement ceux qui ont ce titre en vertu d’une donation, sans que leurs parts respectives soient encore individualisées matériellement. Par conséquent, un acte de vente ne peut être envisagé ni réalisée sur ces biens constituant le patrimoine du défunt que s’il est pris à la majorité des deux tiers des héritiers reconnus. Si le bien que vous voulez céder se trouve ainsi dans cette situation, il serait bien d’entretenir un climat de confiance et de se mettre tous d’accord.
Cas du bien de succession sans indivision qu’on souhaite vendre
La situation peut être évidemment vue comme étant plus simple dans le cas où le bien en usufruit de succession n’est pas indivis. Le conjoint d’une part, ainsi que les enfants détenteurs de la nue-propriété, d’autre part, disposent dans ces circonstances d’une plus grande marge d’action, car l’usufruitier peut notamment à titre d’exemple vendre son droit sans qu’il ait besoin d’obtenir l’autorisation des nus propriétaires concernés. Ceux-ci peuvent également vendre, mais ne peuvent cependant pas obliger l’usufruitier à quitter la maison le cas échéant. Cette mesure se comprend surtout dans le sens d’une protection du conjoint survivant.